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Autor: Marcus Roberto da Silva – Advogado Especialista em Direito Condominial. Professor Universitário e Bacharelando em Administração de Empresas.

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Data: 08/3/2023

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Quando as construtoras param de atender as solicitações de reparos advindos de vícios construtivos, dentro do prazo de garantia, seja ele legal ou contratual, seja de um imóvel na planta ou pronto, em condomínios residenciais e comerciais, surge para o sindico a necessidade de se reportar ao departamento jurídico das administradoras para saber qual a medida judicial a ser adotada.

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Cumpre salientar que o tema garantia não é novo na legislação brasileira, pois já havia previsão legal no Código Civil de 1916, que fixava em 20 anos o prazo de garantia da obra que o construtor deveria dar ao contratante. Porém com o advento do Código Civil de 2002, Lei nº 10.406/2002, o prazo foi alterado, sendo atualmente tratado pelos artigos 205 e 618 do Código Civil de 2002.

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Convém esclarecer que quando estamos falando de vícios construtivos estamos nos referindo a rachaduras, problemas e falhas no revestimento da fachada do edifício, pisos e azulejos sem fixação, infiltração, vazamentos decorrentes de problemas no encanamento, reboco mal feito, má impermeabilização, etc. 

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Assim, caberá ao departamento jurídico tomar as medidas judiciais que melhor se coaduna ao caso concreto, então (três) caminhos jurídicos haverão de ser escolhidos, para que o condomínio possa ser reparado. Dentre os remédios jurídicos disponíveis temos os seguintes:

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1 – Produção Antecipada de Provas

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A produção antecipada de provas esta positivada nos artigos 381 à 383 do Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015. Essa medida judicial pode ser preparatória ou satisfativa, pois neste procedimento o condomínio vai requerer ao Juiz que nomeie um perito judicial, que na maioria das vezes é um engenheiro civil, que irá realizar uma perícia técnica com o objetivo de constatar as patologias construtivas existentes.

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Com a elaboração do laudo pericial feita pelo perito judicial, o condomínio através do seu departamento jurídico irá decidir qual o melhor caminho judicial a ser adotado sendo este o objeto do nosso estudo, quais sejam: A Ação de Indenização ou a Ação de Reparação de Danos.

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Cumpre ressaltar que a Produção Antecipada de Provas é largamente utilizada primordialmente quando existe urgência para a realização de reparos ou quando há receio de se tornar impossível a verificação das patologias construtivas.

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Isso posto, vamos para o segundo remédio jurídico que o condomínio poderá utilizar para solucionar o problema.

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2 – Indenização                    

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O processo de indenização para que o condomínio possa ser ressarcido, encontra sustentação legal, nos artigos 186, 247 e 927 do Código Civil, Lei nº 10.406/2002.

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Neste procedimento o condomínio pleiteia judicialmente uma indenização para reparar os problemas existentes, podendo o condomínio ser ressarcido por reparos que já foram realizados ou que ainda serão realizados após a procedência da ação e o recebimento do valor.

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Caso os reparos já tenham sido realizados o valor da indenização será provado pela apresentação de recibos e notas fiscais de materiais e serviços.  E se por ventura os vícios ainda não tenham sido reparados, haverá a necessidade de se apresentar 3 (três) orçamentos de empresas prestadoras de serviços no mesmo segmento para que o condomínio faça a escolha.

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Em havendo divergência nos valores apresentados caberá ao Juiz da causa nomear um perito judicial para a realização da perícia judicial, e este deverá relatar os problemas existentes, sua origem, a necessidade de reparos e os valores de indenização.

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Se houve a produção antecipada de provas a necessidade das obras já estará confirmada pelo laudo do perito do Juízo.

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Por fim, e não menos importante, vamos para a terceira medida judicial cabível em casos de vícios construtivos, aonde temos a Ação de Obrigação de Fazer.

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3 – Ação de Obrigação de Fazer

 

A Ação de Obrigação de fazer está encartada nos artigos 536, 815, 816, e 821, § único do Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015.

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Neste tipo de procedimento judicial o condomínio pleiteia judicialmente que a construtora realize os reparos de acordo com o Laudo apresentado pelo perito judicial. Cumpre ressaltar a diferença gritante que existe entre a ação de indenização e a ação de obrigação de fazer, no aspecto da garantia.

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Pois caso o condomínio receba o valor da indenização será de sua única e exclusiva responsabilidade contratar uma empresa idônea para realizar os reparos e se os problemas ressurgirem a responsabilidade é exclusiva do condomínio, e não mais da construtora. Diferentemente do que ocorre na ação de obrigação de fazer, pois neste caso a construtora realiza os reparos e a garantia se mantém.

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Conclusão

 

À guisa de conclusão esses são os remédios jurídicos mais utilizados pelos operadores do direito quando da ocorrência de vícios construtivos em condomínios residenciais e comerciais. Cabendo ao operador do direito escolher o melhor caminho a ser adotado, após analise detalhada do caso concreto.

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Este artigo não reflete, necessariamente, a opinião da AASP .

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