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Autor: Mauro Vieira Gragnano

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Data de produção: 16/03/2026

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Os artigos postados neste canal são apresentados por associadas e associados e refletem visões, análises e opiniões pessoais, não correspondendo, necessariamente, ao posicionamento da AASP.

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Análise da possibilidade de restrição da locação por curta temporada à luz da legislação condominial e da jurisprudência do STJ

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Introdução

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O avanço das plataformas digitais de intermediação de hospedagem tem provocado relevantes debates no âmbito do direito condominial brasileiro. A possibilidade de proprietários e investidores disponibilizarem suas unidades para locações de curta duração, por meio dessas plataformas, levanta questionamentos jurídicos quanto à compatibilidade dessa prática com a finalidade residencial dos condomínios edilícios. De um lado, encontra-se o direito de propriedade, que assegura ao proprietário do imóvel a faculdade de usar, gozar e dispor do bem. De outro lado, surgem os interesses coletivos à convivência condominial, relacionados à segurança, ao sossego e à estabilidade do ambiente residencial. Nesse cenário, surge o debate acerca da possibilidade de os condomínios restringirem ou regulamentarem a utilização de unidades residenciais para locações intermediadas por plataformas digitais. Nesse contexto, o presente artigo busca analisar os limites jurídicos da utilização de plataformas digitais para locação por curta temporada em condomínios residenciais, com base na legislação condominial e na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

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 1. O direito de propriedade e suas limitações no condomínio edilício

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O direito de propriedade constitui um dos pilares do ordenamento jurídico brasileiro, assegurando ao titular do bem as faculdades de usar, gozar, e dispor do imóvel, bem como de reavê-lo de quem injustamente o possua ou detenha, nos termos do art. 1.228, do Código Civil. Contudo, tal direito não possui caráter absoluto, estando sujeito a limitações decorrentes de sua função social e das normas que disciplinam a convivência coletiva.

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No contexto dos condomínios edilícios, essas limitações se tornam ainda mais evidentes. O Código Civil estabelece que o condômino deve utilizar sua unidade de maneira que não prejudique a segurança, o sossego e a salubridade dos demais moradores, conforme dispõe o art. 1.336, IV, do Código Civil. Assim, embora o proprietário detenha liberdade para utilizar sua unidade, essa liberdade encontra limites na convenção condominial e nas exigências próprias da convivência em espaços compartilhados.

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Desse modo, a dinâmica condominial pressupõe a necessidade de equilíbrio entre o exercício individual do direito de propriedade e os interesses coletivos da comunidade de moradores, o que frequentemente gera debates quando novas formas de utilização dos imóveis passam a surgir no mercado imobiliário.

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 2. Locação por curta temporada e plataformas digitais

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A locação por curta temporada encontra previsão na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que em seu art. 48 estabelece a possibilidade de locação de imóvel residencial por prazo não superior a noventa dias. Trata-se de modalidade contratual tradicional no direito brasileiro, utilizada, por exemplo, em períodos de férias ou em viagens temporárias.

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Com o grande desenvolvimento das plataformas digitais, essa modalidade passou a ganhar uma nova dinâmica. Tais plataformas permitem que os proprietários disponibilizem seus imóveis para estadias de curta duração de forma simplificada, ampliando o alcance desse tipo de locação e facilitando o contato entre proprietários e interessados.

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Esse novo contexto tecnológico passou a gerar discussões no âmbito dos condomínios residenciais, especialmente em razão da maior rotatividade dos ocupantes nas unidades autônomas. Em determinadas situações, tal dinâmica pode gerar preocupações e inseguranças, principalmente em relação ao controle de acesso e à tranquilidade do ambiente condominial, o que tem levado diversos condomínios a buscar formas de regulamentar essa prática por meio de suas convenções e regimentos internos.

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 3. O entendimento jurisprudencial sobre o tema

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A discussão acerca da locação de imóveis por meio de plataformas digitais também tem sido objeto de análise pela jurisprudência. O Superior Tribunal de Justiça, ao examinar controvérsias envolvendo a matéria, reconheceu que a locação por curta temporada intermediada por plataformas digitais não é, por si só, ilícita. Em julgamento relevante sobre o tema (REsp 1.884.483/PR), a Corte entendeu que os condomínios residenciais podem estabelecer restrições a essa modalidade de utilização do imóvel quando a convenção condominial prevê destinação exclusivamente residencial para as unidades.

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Nessas hipóteses, a elevada rotatividade de ocupantes e a possível aproximação da atividade com serviços típicos de hospedagem podem justificar limitações impostas pela coletividade condominial.

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Dessa forma, a análise da legalidade dessa prática deve considerar não apenas o direito individual do proprietário, mas também a finalidade do condomínio e as regras estabelecidas pela coletividade condominial para preservação da segurança, da tranquilidade e da adequada utilização das áreas comuns.

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 4. A função social da propriedade e o equilíbrio na convivência condominial

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A análise dessa temática também deve considerar o princípio da função social da propriedade, que orienta o exercício dos direitos patrimoniais no ordenamento jurídico brasileiro. Embora o proprietário detenha amplas prerrogativas sobre seu imóvel, tais faculdades devem ser exercidas em harmonia com os interesses coletivos e com as normas que regulam a convivência em espaços compartilhados.

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Nos condomínios edilícios, a propriedade individual encontra limites decorrentes da própria estrutura condominial, na qual a utilização das unidades autônomas não pode comprometer a segurança, o sossego e a estabilidade da coletividade de moradores. Nesse sentido, a discussão acerca da locação por meio de plataformas digitais evidencia a necessidade de harmonização entre o exercício do direito de propriedade e a preservação da finalidade residencial do condomínio.

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Conclusão

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A expansão das plataformas digitais de intermediação de hospedagem trouxe novos desafios ao direito condominial, especialmente no que se refere à compatibilização entre o exercício do direito de propriedade e os interesses coletivos inerentes à convivência em condomínio. Embora a locação por curta temporada seja admitida pelo ordenamento jurídico, a sua utilização no contexto condominial pode gerar conflitos quando a dinâmica da atividade interfere na segurança, no sossego ou na finalidade residencial do edifício.

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Nesse cenário, a solução jurídica para o tema passa pela busca de equilíbrio entre a autonomia do proprietário e a preservação da harmonia da coletividade condominial, cabendo às convenções de condomínio e à interpretação jurisprudencial desempenhar papel relevante na delimitação desses limites.

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Mauro Vieira Gragnano

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Advogado, bacharel em Direito pela Universidade Candido Mendes e membro da Comissão de Direito Civil da OAB Barra da Tijuca.

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