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Penhora de Bem Indivisível – Coproprietário ou Cônjuge Alheio à execução – Expropriação

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No âmbito das execuções, é comum que a penhora incida sobre bens em condomínio. Não raras vezes, apenas um dos condôminos figura como devedor, enquanto os demais proprietários são alheios à relação executiva.

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Em outras palavras, há casos em que um dos coproprietários do imóvel penhorado não possui qualquer vínculo com o débito executado.

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Porém, ainda que o coproprietário não mantenha relação com o credor, se o bem penhorado for indivisível, a expropriação poderá ocorrer.

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A constrição recairá sobre a totalidade da coisa comum, sendo garantido aos condôminos alheios à execução o direito de receber a sua quota-parte sobre o produto da arrematação.

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Essa quota-parte será calculada com base no valor de avaliação do bem, conforme o artigo 843 do Código de Processo Civil.

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Imagine-se, para ilustrar, o caso em que dois irmãos, Maria e José, são coproprietários, em partes iguais, de um imóvel indivisível.

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José figura como executado em ação movida por uma instituição financeira.

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No decorrer da execução, o imóvel de propriedade de ambos é penhorado.

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Como já afirmado, a constrição recairá sobre o imóvel como um todo; sobre 100%.

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Mesmo que Maria não seja devedora, o banco poderá levar a integralidade do bem à hasta pública.

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Maria perderá o imóvel. Contudo, a legislação lhe assegura o direito a receber a sua quota-parte (50%) sobre o produto da alienação, parcela que não será, portanto, destinada ao banco.

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Nesse caso, ocorre sub-rogação real: garante-se à coproprietária ou cônjuge alheio à execução o resguardo de sua quota-parte, o que se dá não sobre o bem constrito, mas sim sobre parte do produto da arrematação.

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É importante observar que o valor da quota-parte de Maria será calculado com base no valor de avaliação do imóvel, conforme o artigo 843, § 2º do CPC.

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Se o imóvel for avaliado em R$ 1.000.000,00, Maria terá direito, no mínimo, a R$ 500.000,00.

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Significa dizer que a fração de Maria não se sujeita ao preço mínimo fixado pelo juízo para a segunda praça.

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Esta observação se revela crucial, pois a experiência mostra ser comum que os arrematantes aguardem a segunda praça, momento em que os imóveis podem ser adquiridos por valores bem inferiores ao da avaliação.

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O preço mínimo é estipulado pelo juiz, considerando-se vil o preço inferior a cinquenta por cento da avaliação (art. 891, § único, CPC).

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Retomando o exemplo citado, se o imóvel foi avaliado em 1 milhão de reais e o juiz autorizou que na segunda praça o preço mínimo seja igual a 50% da avaliação, o imóvel não poderá ser arrematado por menos de 750 mil reais.

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Isso porque, conforme salientamos, Maria, coproprietária que não é responsável pelo adimplemento da obrigação, deverá receber integralmente o equivalente à sua quota-parte (50%), calculado sobre o valor da avaliação.

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Maria perde o imóvel, mas tem assegurado o valor real a ele equivalente (50% da avaliação).

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A intenção do legislador foi facilitar as alienações em hastas públicas, já que, sabidamente, os arrematantes não têm interesse em formar condomínio com o coproprietário não devedor, tendo em vista que isso demandaria indesejável administração conjunta e o provável aforamento de ação de extinção de condomínio.

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Parcelamento

O pagamento da arrematação pode ser realizado em prestações, conforme autoriza o artigo 895 do Código de Processo Civil.

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Nesse caso, ao menos 25% do valor do lance deve ser pago à vista e o saldo pode ser parcelado em até 30 meses (art. 895, § 1º., CPC).

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Como o parcelamento é previsto em lei, prescindível sua menção no edital.

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A questão que surge é se o coproprietário, como no exemplo de Maria, está sujeito a esse parcelamento.

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O coproprietário não é devedor; não tem qualquer vínculo com o credor; não é responsável pelo cumprimento da obrigação.

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Ainda assim, por razões já destacadas, optou o legislador por impor-lhe a sub-rogação real. Adotou a sistemática de alienação da totalidade do bem indivisível, atribuindo ao coproprietário alheio à execução o equivalente à sua quota-parte sobre o produto da alienação do bem.

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Mas, exatamente por não ser devedor, é que não se pode admitir que esse coproprietário sofra qualquer prejuízo patrimonial, submetendo-o a um parcelamento de até dois anos e meio para receber valor que é seu.

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Por ser alheio à execução, ou seja, não ter qualquer responsabilidade pelo adimplemento da obrigação, a ele não se aplica o parcelamento.

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Poderá, por óbvio, com ela anuir, mas jamais ser compelido a com ela aquiescer.

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São poucos os precedentes sobre este tema específico.

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Destacamos julgado da 32ª. Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, relatado pelo Desembargador Luís Fernando Nishi, que entendeu não ser razoável que o coproprietário, na hipótese aqui analisada, receba o produto da alienação em parcelas (Agravo de Instrumento n^o. 2247484-32.2019.8.26.0000).

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Vale mencionar, finalmente, que a legislação garante ao coproprietário que não queira perder sua propriedade o direito de preferência na arrematação (art. 843, CPC e art. 504, CC).

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­­Luis Borrelli

Minibio: Advogado em São Paulo, é Mestre em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, graduado pela PUC/SP, com Especialização em Planejamento Patrimonial e Sucessório pela FGV/SP. Relator do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP. Membro da Associação dos Advogados de São Paulo – AASP e da Associação Brasileira de Direito Autoral – ABDA. Integrou a Comissão Especial de Propriedade Intelectual da OAB/SP. Autor de diversos artigos jurídicos.