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Autor: Rafael Costa da Silva

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Data de produção: 04/10/2023

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O código de ética dos corretores de imóveis RESOLUÇÃO-COFECI N.º 326/92 em seu art. 04º inicios I a X, determina de forma taxativa como um corretor de imóveis deve se portar diante de uma negociação no inciso segundo diz que o corretor deve “apresentar ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio “. Certo ainda que no art. 05 do mesmo dispositivo prevê que o corretor de imóveis é responsável civil e penalmente por atos profissionais que causem danos a seus clientes.

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Tendo em vista os dispositivos acima apresentados o STJ decidiu que. Não é devida comissão de corretagem se desistência se deu por fato atribuído ao corretor. No REsp1381254.

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Por unanimidade, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que isentou um casal de pagar comissão aos corretores responsáveis pela intermediação da venda de uma casa, por terem omitido dos compradores informações importantes durante a negociação.

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Os compradores pagaram R$ 400 mil de sinal e assinaram instrumento particular de compra e venda, mas pediram o distrato ao saber, posteriormente, da existência de várias demandas judiciais contra empresas das quais os vendedores eram sócios – o que poderia resultar na perda do imóvel. O valor do sinal foi devolvido.

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Os corretores ajuizaram ação de cobrança contra os vendedores para receber a comissão de corretagem, alegando que a taxa é devida mesmo no caso de arrependimento das partes, conforme previsto no artigo 725 do Código Civil.

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A primeira instância julgou o pedido improcedente, pois entendeu não ser devida a comissão se o negócio não foi concluído. A decisão foi mantida no tribunal de segunda instância, o qual ressaltou que a motivação para o desfazimento do negócio justificava o não pagamento da comissão.

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Contra essa decisão, os corretores recorreram ao STJ, argumentando que, como fora assinado o compromisso de compra e venda, e pago o sinal, ocorreu o resultado útil do negócio, ensejando direito à taxa de corretagem.

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Diligência e prudência

Em seu voto, a relatora do caso no STJ, ministra Nancy Andrighi, destacou que, de acordo com a jurisprudência mais recente sobre o tema, “é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio”.

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Contudo, a ministra ressaltou que o artigo 723 do Código Civil obriga o profissional de corretagem a se pautar na diligência e na prudência ao mediar um negócio, propiciando aos futuros compradores todas as informações necessárias à segura realização do contrato – o que não teria ocorrido no caso.

 

A ministra entendeu que os corretores não atuaram com diligência nem prudência, pois lhes cabia conferir previamente a existência de eventuais ações judiciais pendentes em desfavor dos vendedores, ou das pessoas jurídicas de que eram sócios.

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“Ainda que tenha havido a concreta aproximação das partes, com a assinatura da promessa de compra e venda, e, inclusive, o pagamento do sinal, o posterior arrependimento por parte dos promissários compradores deu-se por fato atribuível aos próprios corretores, que poderiam ter evitado as subsequentes tratativas e formalizações entre os contratantes, acaso buscadas certidões negativas em nome das pessoas jurídicas das quais os vendedores são sócios. Mostra-se indevido, portanto, o pagamento da comissão de corretagem”, concluiu a ministra.

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Desta forma é imprescindível que o corretor de imóvel no exercício de sua atividade, se atente ao código de ética, a fim de evitar danos a terceiros, e comprometer a credibilidade de toda a sua classe.

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Este artigo não reflete, necessariamente, a opinião da AASP

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­Rafael Costa da Silva

Minibio: Advogado, especialista em Direito Imobiliário. Bacharel em Direito pela Universidade São Judas Tadeu. Pós-graduado em Negócio e Direito Imobiliário pela Universidade Damásio de Jesus. Membro da Comissão de Direito imobiliário da OAB/Subseção de Barueri-SP e Membro da Comissão de Direito condominial da OAB/Subseção de Barueri-SP.