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Autor: Rafael Mondelli

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­Data de produção: 20/4/2023

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Nas transações imobiliárias, especialmente aquelas envolvendo “Venda e Compra”, é importante a intervenção de profissionais da área: corretor e/ou advogado. Melhor ainda quando forem os dois.

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O corretor é o profissional habilitado para determinar e combinar o perfil do comprador ao do imóvel adequado. Ele tem conhecimento do mercado, situação dos imóveis, preços, instituições financeiras aptas ao financiamento, juros praticados, taxas de administração; bem como capacidade de intermediar entre as partes o ajuste da forma e prazos de adimplementos das obrigações.

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Já o advogado tem a tarefa também importante de tornar o negócio jurídico da venda e compra válido e eficaz. A validade tem lastro na formalidade contratual, como, por exemplo: objeto lícito, capacidade civil dos contratantes, preço e prazos determinados, penalidades adequadas a eventuais descumprimentos, disposição equilibrada de obrigações e deveres etc.

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Quanto à eficácia, é importante avaliar a situação jurídica pessoal – ou, mais especificamente, judicial – do vendedor, evitando-se assim frustração e aborrecimento na aquisição de um bem ao se enfrentar uma fraude à execução, quando uma decisão judicial pode tornar o negócio ineficaz, isto é, a transação pode ser válida entre as partes contratantes, mas não tem efeito perante o terceiro credor de dívida pendente e sem outras possibilidades de penhora e expropriação.

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Isto resulta que a aquisição deixa de se consolidar em nome do comprador, mesmo com o bem já registrado em seu nome na Matrícula do respectivo Cartório de Imóveis, retornando-se ao vendedor o bem, que será penhorado, avaliado e levado a hasta pública para arremate e cobertura da dívida perante o(s) credor(es).

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Para a avaliação do ofertante é importante o bom senso de um profissional criterioso. Nem sempre a existência de ações judiciais indica a possibilidade da perda do negócio. Há que ser avaliado o eventual estado de insolvência do vendedor, ou seja, a possibilidade de o risco estimado das ações ultrapassar seu patrimônio. Por exemplo, se o vendedor tem uma execução estimada e atualizada em R$ 50.000,00 e está ele a vender um imóvel de R$ 500.000,00, mas tem ele um patrimônio remanescente – livre e desembaraçado – de R$ 1.200.000,00, isto não representa insolvência ou possibilidade de se configurar fraude àquela execução. Ou seja, o risco da ação é provável, já que se encontra em fase executória, mas ela, por si só, não tem o condão de repercutir na transação.

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Pode-se, inclusive, apontar no contrato particular as pendências exequíveis, vinculando parcelas de pagamentos às liquidações pelo vendedor frente aos credores.

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Também podem ocorrer ações em fase de conhecimento contra o vendedor e que não têm sequer condenação, e que devem ser ponderadas de modo restrito, eis que seu potencial é meramente remoto de virem a representar um passivo judicial. Já processos com algum tipo de condenação, mas em fase recursal, merecem uma avaliação minuciosa de estimativa atualizada de suas liquidações e informados ao comprador como risco possível, cotejadas com a capacidade patrimonial do vendedor.

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A respeito, é conveniente lembrar o que diz o Código de Processo Civil em seu artigo 593:

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Considera-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens:

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I – quando sobre eles pender ação fundada em direito real;

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II – quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência;

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III – nos demais casos expressos em lei.

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Certamente que, uma vez encontrado em nome do vendedor processo em que o imóvel figure como objeto de ação envolvendo a discussão da propriedade, descarta-se a transação. Por outro lado, é importante observar que a Lei faz referência expressa ao “estado de insolvência” e este é o norte da avaliação do profissional de direito quando da compra e venda.

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Especial atenção deve estar presente com dívidas de IPTU. Como são obrigações propter rem, isto é, em função da coisa, elas perseguem o bem negociado, seja lá quem o adquirir. Por isso o levantamento da Certidão Negativa de Débitos frente ao ente municipal onde fica a propriedade deve ser realizado e, eventualmente, se apontado o débito, sua pendência negociada com o vendedor e instrumentalizada no contrato particular.

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Questionamentos aparecem relativos a execuções de IPTU em que as CDAs (Certidões de Dívida Ativa) apresentem como fato gerador do tributo imóvel diferente do negociado. Essas execuções podem ocasionar penhora no imóvel negociado? A Lei e a jurisprudência não restringem a busca pelo exequente por outros bens para a satisfação de seu crédito, mas, de modo geral, tal medida é improdutiva e rara, principalmente porque os municípios não deixam os valores devidos crescerem em demasia, ficando as execuções entre 2% a 5% do valor venal do bem, sendo este a garantia da execução, não havendo que se manejar penhora diversa, que poderia acarretar mais delongas e dificuldades para o município.

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E é este, portanto, o desafio do advogado que avalia a posição do vendedor, usando de critérios refinados para não expor o comprador e, ao mesmo tempo, não arruinar o negócio sem motivo plausível.

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Algumas vezes, bons negócios são frustrados por profissionais açodados em apresentar uma compra absolutamente “limpa” – sem apontamentos. Sabemos que um percentual considerável da população apresenta aspectos de sua vida judicializados, as quais nem sempre têm o potencial de desfalcar a totalidade de seu patrimônio a ponto lançá-los ao estado de insolvência, que é, como visto, um requisito essencial da fraude à execução.

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Conclui-se, portanto, que a adequação do melhor negócio para o comprador, este depende da aproximação do vendedor pelo corretor de imóveis; mas, para a segurança jurídica do negócio, é essencial a atuação do profissional de direto ligado à área imobiliária.

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Este artigo não reflete, necessariamente, a opinião da AASP .

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­Rafael Mondelli

Minibio: Advogado (PUC/Campinas). Atua na área imobiliária há vinte anos.